楊軍委員：

　　《關于完善福州老舊小區改造提升工程 提高群眾獲得感的建議》（222074號）收悉?，F答復如下：

　　老舊小區改造作為推進城市更新行動的一項重要民生工程，列入我市城鄉建設品質提升工作的一項重要內容，市委市政府高度重視這項工作，也將其列入為民辦實事項目。市財政每年安排3000萬元用于老舊小區改造，今年繼續加大資金保障力度，安排10000萬元投入老舊小區改造。我局和發改部門也積極組織申報中央預算內投資支持，截止2021年底共獲得中央預算內資金補助5.68億元，支持我市老舊小區改造內的道路、供排水、供電、供氣、照明、圍墻等配套基礎設施和小區內配套養老撫幼、無障礙、便民等公共服務設施的建設和改造。2021年我市共落實為社區提供養老、托育、家政服務減免增值稅363.58萬元。2019年以來，我市改造了664個老舊小區，涉及9.5萬戶居民。2022年我市計劃改造老舊小區376個，涉及53321戶，預計投資額15.7億元。通過整治的老舊小區變得“綠起來、亮起來、暢通起來、和諧起來”，顯著提升了群眾的幸福感、安全感、獲得感。

　　一、關于建立長效管理機制問題

　　《福州市老舊小區改造實施方案（2021-2025年）》對整治后的老舊小區物業長效管理作出規定：因地制宜確定管理模式、服務內容、標準及物業服務收費標準。具備市場化管理條件的，所在街（鎮）和村（居）委民委員會指導召開業主大會，由業主共同決定依法選聘委托物業服務人，實施專業化服務。不具備引入物業服務人服務條件的，由所在街（鎮）成立準物業服務中心，由業主依法表決后，委派保潔、保安等人員，實施準物業化管理。同時也可充分調動業主自我管理、自我服務的積極性，依法自行管理。從我市老舊小區情況看，由社區托管的老舊小區由于點多面廣、管理難度大、服務成效低，只能提供安保、保潔等兜底服務。在現有社區管理模式下，可實行“社區治理”+“國企參與”，由社區保持原有小區的基本管理，政府主導業委會的成立，由區屬國企參與物業服務品質提升，逐步引導居民繳費。這樣讓區屬國企能夠“少虧損、撐得住”，最終實現政府、業委會、區屬國企一起共建、共管，從而達到長效治理目的。

　　目前大多數老舊小區規模較小，收費標準低、物業服務企業不愿意進的現實，其核心問題在于物業收入無法覆蓋服務成本，要根本解決這一矛盾，可以將無物業小區納入街區治理中去，引入城市服務企業通過物理空間的整合打包，通過街區化治理，可以整合人力資源，通過智慧平臺的工單系統，實現人力資源的高效利用，間接降低小區管理成本，實現微利循環，降低服務公司的管理壓力，讓物業服務不走樣不縮水，以此贏得業主的認可。即可采取“肥瘦搭配”的形式，整合多個相鄰老舊住宅小區，可采取打包招投標的方式，引進優秀的物業企業實施專業化物業管理，全面提升老舊小區改造后居民的生活居住環境。同時，小區業主應積極主動對物業服務進行監督，屬地物業主管部門應加強對物業企業的監管力度。對服務質量差、業主投訴多的物業企業，經主管部門責令整改，未整改到位的，給予“黃牌”“紅牌”警告，情節嚴重的，作為失信行為記入企業征信系統，并依法承擔法律責任。

　　二、關于籌集專項維護基金問題

　　住宅專項維修資金專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。老舊小區大多沒有住宅專項維修資金或者專項維修資金較少。按照《民法典》《福建省物業管理條例》《福州市住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規規定，依法籌集或續籌住宅專項維修資金。

　　根據《福建省物業管理條例》規定，住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和本省的有關規定，將首期專項維修資金一次性足額交存至專項維修資金專戶。

　　專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，由專項維修資金管理部門向業主和業主委員會發出續交通知，業主接到通知后應當及時續交，未能及時續交的，由業主委員會督促其續交。業主委員會可以對未交清專項維修資金的業主依法提起訴訟。對《福建省物業管理條例》實施前應交未交或者拒不續交專項維修資金的業主，由專項維修資金管理部門責令其限期交納，經兩次催收仍不交納的，可以通過公告催交，公告期滿仍不交納的，業主大會或者業主委員會可以依據管理規約向人民法院提起訴訟。

　　根據《福州市住宅專項維修資金管理辦法》規定，已成立業主大會的住宅小區，維修資金續交方案由業主大會決定，并由業主委員會組織業主按續交方案存儲到原專戶管理銀行的資金專戶；未成立業主大會的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會組織業主召開業主大會會議，確定續交方案。

　　從6月開始，我市開展維修資金專項清繳行動，從6月24日起，我局維修資金中心將發送短信對應交未交業主進行催繳。

　　三、關于加強宣傳引導問題

　　我局要求屬地區（縣）房管部門加大政策宣傳力度，督促物業服務企業在物業區域宣傳欄、宣傳櫥窗、LED顯示屏、梯視等進行宣傳，大力倡導文明生活、綠色生活的理念，引導小區業主進行垃圾分類處理，共同愛護環境，文明規范停車。

　　物業服務企業與業主友好協商，通過合法合規的方式制定符合市場水平或略低于市場水平的物業費，引導業主繳交物業費，培養并形成業主的付費服務習慣。通過智能化、數字化管理方式，提升服務時效，讓業主享受到科技服務的便捷與專業服務的貼心，讓業主感受到服務性價比，逐步提升物業收費標準與收費率，實現雙方共贏。

　　感謝您對我市老舊小區改造和物業管理工作的建議，歡迎您繼續給予關注，提出寶貴的意見。

　　領導署名：顧巍

　　聯 系 人：王振發

　　聯系電話：87512990

　　福州市住房保障和房產管理局

　　2022年7月5日